发布日期：2026-03-27 21:50点击次数：130
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联系人：何经理相识南京科，不成只停在“躺赢银行股”的论断。
作家 | 黄竞禾
裁剪 | 管东生
225年，多半房企仍处退换历程中，有关词南京科（664.SH）是个“例外”。
225年前三季度，南京科实现营收24亿元，净利润却达到24.38亿元，利润过收入自己；同期房地产行业69上市企业平均净利润为-7.7亿元，南京科排行四。
再往前看，224年公司营收同比下落58至19.8亿元，归母净利润却逆势增长1.58至17.25亿元。收入在缩水，利润在增长，这两条线正在反向拉开。
注册在南京的地产类公司，为什么能在房收入腰斩的情况下还把利润作念上去？又凭什么值得被重新订价？
壹丨利润的信得过起首
要看懂南京科的利润表，先要搞明晰钱从那里来。
225年上半年，南京科19.6亿元生意收入中，房地产迷惑销售占7.78，金额13.87亿元，园区运营偏激他业务悉数约3。从收入结构看，这还所以房为主的地产公司。
但收入结构和利润结构，是两回事。
房地产业务的收入要先扣地皮成本、建安成本、销售用度、处分用度、财务用度，再缴地皮升值税和企业所得税，层层剥下来，信得过留在净利润里的为有限。
信得过复古南京科净利润的，是投资收益，来自笔耐久握有的银行股权。
南京科握有南京银行（619.SH）约1的股权昆明设备保温，是南京银行四大鼓动。南京银行每年实现的净利润，按握股比例径直计入南京科的投资收益。这也恰是为什么南京科的净利润不错过生意收入。
畴昔五年，这笔握股证明的投资收益逐年攀升：
这组数字背后的逻辑是，南京银行频年级迹郑重，净利润握续增长。行为大鼓动的南京科，每年按比例共享的收益随之水涨船。
224年这组数字尤其端，南京科归母净利润17.25亿元，而南京银行项投资收益孝敬了19.7亿元。
值得顾惜的是，归母净利润与南京银行投资收益的走势并非同步。以223年为例，南京科来自南京银行的投资收益为18.7亿元，但当年归母净利润仅为15.6亿元，同比下降35.6。原因是归母净利润还受到其他投资钞票的价值变动、减值示寂等身分影响。投资收益稳，不代表净利润定稳。南京银行是压舱石，但并非唯变量。
相识南京科的利润结构，必须同期关怀两个面：南京银行提供了适应的收益基础，其他股权投资的浮动损益则决定了净利润的终低。
房地产业务关于南京科而言，接近于现款流起首，而非利润起首。225年上半年房地产业务收入13.87亿元，占收入7.78，但利润孝敬不及合座的半。房回款，守护日常运营，偿还有限欠债，保证公司肤浅动手，是地产版本的果然底，而不是拉动利润的引擎。
这套结构也带来了低欠债这著的财务特征。224年末，南京科钞票欠债率为48，远低于行业均值71.8。
低欠债在当下周期道理首要。畴昔三年房地产流动垂死的施行，是杠杆近似销售下行的双。销售回款旦放缓，设备保温施工短期债务压力坐窝失控。南京科从未走盘活、杠杆道路，近似南京银行每年适应投资收益行为现款流，使其在通盘这个词行业去杠杆历程中，耐久保握财务安全。
贰丨投资园区科技企业
相识南京科，不成只停在“躺赢银行股”的论断。
南京科在用投资收益握续投资园区内的科技企业，并将这些企业与园区自己绑定成个增强回路。
频年来，南京科通过径直股权投资和产业基金，陆续进入多科技与医疗企业：
地产业务产生现款流，复古公司握有南京银行股权；南京银行每年孝敬适应的投资收益，用于投资园区内的科技企业；科技企业在园区内壮大，反过来晋升园区的产业积累应和竞争力；园区价值晋升，又为公司带来强的现款流与本钱升值空间，复古下轮干涉。
地产、金融、科技三个板块并非相互孑然，而是组成个相互咬合的闭环。
这套格式的可握续，配置在两个前提上。
，南京银行的握续盈利才调。这是通盘这个词格式的压舱石，亦然大的单点风险。
223年的案例依然诠释，南京银行投资收益自己相对适应，但其他金融钞票的波动会对归母净利润产生较大扰动。旦南京银行盈利出现系统下滑，南京科的利润结构将被径直击穿。
二，园区科技钞票的耐久杀青。齐心医疗已上市，是个阶段考证，但合座投资组合的价值杀青需要万古辰不雅察。这条线现在仍处于干涉期，能否酿成可量化的适应报告，是评估南京科二成长弧线的核心变量。
把两个板块放在起看，南京科的实质是：以地产为基础、以银行股权为核心利润起首、以科技园区投资为耐久价值储备的复合型钞票公司。
它的估值逻辑，早已不相宜用传统房地产迷惑商的框架来套。土储鸿沟、销售去化率、拿地力度……这些目的对南京科参考价值有限。
尽管南京科领有适应的投资收益和较低的财务杠杆，但本钱市集对其估值仍然相对克制。原因在于，公司利润结构的迥殊使其难以被归入传统行业估值体系。
南京科握有南京银行 12.36亿股，按刻下每股价钱11元傍边野心，握股市值约为 136.45亿元，而南京科自身总市值仅 149亿元。光是握有南京银行这笔股权，就很是于南京科总市值的91.6。
畴昔几年，南京银行孝敬的投资收益依然成为南京科净利润的核心起首，这种金融钞票驱动利润的结构，使市集倾向于将其视为“银行影子股”，而不是立成长的产业公司。淌若南京银行的盈利增长放缓，南京科的利润弹也会同步下降。
其次，地产标签仍然对估值酿成压制。尽管南京科的财务结构明于大多半房企，但其主生意务中房地产迷惑收入仍占较比例，在房地产行业合座估值下行的配景下，市集很难单予以溢价。
园区科技投资也处于早期阶段。固然公司通过股权投资进入医疗、科技等域，并试图构建园区产业生态，但现在这些神色孝敬的利润鸿沟仍然有限，市集尚未看到适应、可握续的报告旅途。
南京科现在的估值接近公司握有金融钞票与园区钞票的复合型平台，而不是速成长的科技投资公司。在行业估值体系尚未重塑之前，其估值核心仍然会受到银行股和房地产板块合座订价水平的影响。
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